Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi: Günlük Kiralıkta Yeni Yasa Rehberi (2026)

Uzun yıllar boyunca bir daireyi Airbnb veya Booking üzerinden günlük kiraya vermek, ev sahibiyle kiracı arasında sıradan bir anlaşma sayılıyordu. 1 Ocak 2024'ten itibaren bu tamamen değişti. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile birlikte, konutunu kısa süreli kiraya veren herkes önce devletten izin almak zorunda. Bu, sektörde 'Airbnb Yasası' diye anılıyor ama kapsamı çok daha geniş: Airbnb'de olsun, Booking'de olsun, kendi ilanınla olsun, 100 günden kısa süreli her konut kiralaması aynı kurala tabi.

Bu rehber teorik bir mevzuat özeti değil. Kimin izin belgesi almak zorunda olduğunu, başvurunun tam olarak nasıl yapıldığını, hangi belgelerin gerektiğini, apartman komşularının rolünü ve izinsiz faaliyetin 2026'daki güncel ceza tutarlarını somut rakamlarla anlatıyor. Amaç, işini yasal zemine oturtmanı ve altı haneli idari para cezalarından kaçınmanı sağlamak.

7464 Sayılı Kanun Neyi Değiştirdi?

Kanun ve onun uygulama yönetmeliği 28 Aralık 2023'te Resmî Gazete'de yayımlandı, 1 Ocak 2024'te yürürlüğe girdi. Getirdiği temel kural şu: bir konutu kullanıcılara en fazla 100 gün süreyle her türlü amaçla kiralamak 'turizm amaçlı kiralama' sayılıyor ve bunun için Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi almak zorunlu. 100 gün eşiği belirleyici — bu süreden kısa her kiralama kapsamda, 100 gün ve üzeri tek sözleşmeyle yapılan klasik konut kirası ise kapsam dışı.

Kanunun amacı ikili: bir yandan denetimsiz büyüyen günlük kiralık pazarını kayıt altına almak (vergi ve güvenlik), diğer yandan apartman ve sitelerde komşuların rahatsızlığını gidermek. Bu yüzden düzenleme sadece bir 'ruhsat' değil; kat malikleri muvafakati, plaket zorunluluğu ve platformlara sorumluluk gibi katmanlar içeriyor. Önce kimin kapsamda olduğuna bakalım.

Kimler İzin Belgesi Almak Zorunda?

Belirleyici olan tesisin adı veya markası değil, kiralamanın süresi ve konutun niteliği. Konut olarak tanımlı bir bağımsız bölümü 100 günden kısa süreyle kiraya veriyorsan kapsamdasın. Bunu hangi platformda yaptığın (Airbnb, Booking, kendi siten, emlakçı) sonucu değiştirmez.

İzin Belgesini Kim Verir, Nereye Başvurulur?

İzin belgesini Kültür ve Turizm Bakanlığı düzenler; başvurular pratikte konutun bulunduğu ilin İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü tarafından değerlendirilir. Başvuru yalnızca elektronik ortamda, e-Devlet (turkiye.gov.tr) veya Bakanlığın vatandaş portalı (vatandas.ktb.gov.tr) üzerinden yapılır. Elden veya posta ile yapılan fiziki başvurular değerlendirilmeden iade edilir.

Gerçek kişiysen 'Gerçek Kişi', şirket adına başvuruyorsan 'Tüzel Kişi' seçimi yaparak ilerlersin. Başvuru için ayrıca bir başvuru ücreti alınmaz; belge harcı, varsa müessese harcı ve plaket ücreti başvurun olumlu sonuçlandıktan sonra, Bakanlıktan sana bir 'harç yazısı' tebliğ edilince ödenir. Bu ücretler her yıl Bakanlık tebliğiyle güncellenir; 2025'te belge ve plaket toplam bedeli 15.000 TL bandındaydı, güncel tutarı başvuru anında Müdürlükten teyit etmen doğru olur.

Gerekli Belgeler ve Evraklar

Başvurunun kalbi evrak dosyası. Eksik bir belge başvuruyu haftalarca sürüncemede bırakabilir; özellikle kat malikleri kararı ve tapu bilgileri kritik. Aşağıdaki tablo tipik olarak istenen belgeleri ve kaynağını özetler:

Kat Malikleri Muvafakati: Oybirliği Şartı

Kanunun en zorlayıcı ve en çok başvuru reddettiren maddesi bu. Apartman ya da site içindeki bir bağımsız bölümü turizm amaçlı kiralayacaksan, o konutun bulunduğu binanın TÜM kat malikleri tarafından oybirliğiyle alınmış, 'söz konusu konutta turizm amaçlı kiralama yürütülmesinin uygun görüldüğüne' dair noter onaylı bir karar ibraz etmen gerekiyor. Çoğunluk değil, oybirliği: tek bir kat malikinin bile itirazı başvuruyu durdurur.

Üç ve Üzeri Bağımsız Bölüm: %25 ve 5 Konut Kuralı

Kanun, tek daireyle sınırlı kalmayıp portföy büyütmek isteyenlere ayrı bir tavan koyuyor. Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan bir binada, aynı kiraya veren adına en fazla bağımsız bölümlerin %25'i için izin belgesi düzenlenebiliyor. Yani 12 daireli bir binada tek kişi en çok 3 daireyi turizm amaçlı kiralayabilir.

İkinci bir eşik daha var: aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesi talep edilen konut sayısı 5'i aşarsa, o zaman ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatı da isteniyor. Bu, ölçek büyüdükçe faaliyetin fiilen bir 'işletme' gibi ele alındığı anlamına gelir. Site içindeyse, bu şartlar sadece turizm amaçlı kiralanan konutun bulunduğu bina için aranır ve izin belgesi örneği site yönetimine iletilir.

İzin Belgesi Nasıl Alınır — Adım Adım

Belgeleri hazırladıktan sonra süreç tümüyle elektronik ilerler. Tipik akış şöyle:

1. e-Devlet (turkiye.gov.tr) veya vatandas.ktb.gov.tr'ye e-Devlet şifrenle gir; 'Gerçek Kişi' ya da 'Tüzel Kişi' seçimini yap.
2. Konut ve tapu bilgilerini, adres ve bağımsız bölüm bilgilerini sisteme gir.
3. Kat malikleri oybirliği kararını (noter onaylı), tapu, kimlik ve yapı belgelerini sisteme yükle.
4. İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü başvuruyu inceler; gerekirse konutta yerinde denetim yapılır.
5. Başvuru uygun bulunursa harç yazısı tebliğ edilir; belge ve plaket ücretini ödersin.
6. İzin belgesi düzenlenir ve plaket teslim edilir; plaketi konutun girişine görünür şekilde asarsın.

Cezalar: İzinsiz Faaliyetin Bedeli

İşin en pahalı kısmı burası. İzin belgesi olmadan turizm amaçlı kiralama yapmak kademeli idari para cezalarına bağlanmış ve tutarlar her yıl yeniden değerleme oranıyla artıyor. 2026 için güncellenen tutarlar altı haneli seviyeden başlayıp milyon TL bandına çıkıyor. Üstelik ceza her bağımsız bölüm için ayrı ayrı uygulanabiliyor.

Rakamları operasyona çevirelim: 15.000 TL bandındaki belge+plaket ücretini ödeyip yasal olmak yerine izinsiz devam etmek, tek bir tespitte 180.617 TL — yani belgenin yaklaşık 12 katı — ile başlayan bir riski göze almak demek. Aracılık cezasının ayrıca uygulanması ve platform ilan kaldırma nedeniyle bu, ekonomik olarak da savunulamaz bir tercih.

İzin Belgesi, KBS ve Vergi: Üçü Bir Arada

İzin belgesi tek başına yeterli değil; onunla birlikte yürüyen iki yükümlülük daha var. Birincisi KBS (kimlik bildirimi): turizm amaçlı kiralanan konutta konaklayan her misafirin kimliği, 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu gereği emniyete bildirilmek zorunda — tıpkı otel ve pansiyonlarda olduğu gibi. İkincisi vergi: kısa süreli konut kiralaması çoğu durumda basit kira geliri (GMSİ) değil, ticari kazanç olarak değerlendirilir; bu yüzden izin belgesi başvurusunda da vergi mükellefiyeti aranır. Faaliyetin niteliğine göre konaklama vergisi (%2) ve KDV yükümlülüğü de doğabilir.

Sık Yapılan Hatalar

Hata 1: 'Ben zaten vergi veriyorum, izin gerekmez' sanmak

Vergi mükellefiyeti ile turizm amaçlı kiralama izin belgesi iki ayrı yükümlülük. Vergini düzenli ödesen bile izin belgen yoksa 180.617 TL'lik ceza kapını çalar. İkisi de gerekli; biri diğerinin yerini tutmaz.

Hata 2: Muvafakati başvuru sonuna bırakmak

Kat malikleri oybirliği kararını en son adımda toplamaya çalışmak, çoğu başvuruyu tıkayan hatadır. Tek bir itiraz tüm süreci geçersiz kılar. Daireyi kiralamaya (hatta almaya) karar vermeden önce muvafakat ihtimalini yokla.

Hata 3: Plaketi asmamak

İzin belgesini alıp plaketi çekmeceye koymak eksik uyumdur. Plaket konutun girişine görünür şekilde asılmak zorunda; asılmaması ayrı bir idari para cezası kalemidir. Denetimde ilk bakılan şeylerden biri budur.