Apart Daire ve Küçük Otel Açmak Ne Kadar Maliyet? Kâr ve Geri Dönüş Hesabı (2026)
Apart daire ya da küçük otel açmayı düşünüyorsun ama 'ne kadar para gerekir, ayda ne kazandırır, kaç ayda çıkarım?' sorusu net değil. Bu rehber tek daire üzerinden kurulum maliyetinden net kâra ve geri dönüş süresine kadar hepsini gerçek 2026 rakamlarıyla, işlenmiş örnekle hesaplıyor.
- Daire başı döşeme 2026'da ~₺200.000–470.000; orta segment ~₺335.000 (en büyük kalem mobilya + beyaz eşya)
- Gelir formülü: ADR × doluluk × 30. ₺2.500 × %65 × 30 = ₺48.750 brüt/ay
- Kendi mülkünde aylık net kâr ~₺31.275 (~%64 marj); kira ile (arbitrage) ~₺13.275 (~%27 marj)
- Döşeme yatırımının geri dönüşü: kendi mülkünde ~11 ay, kira ile ~28 ay — ama arbitrage'da nakit getirisi ~%43
- Vergi: konaklama vergisi %2 + konaklama KDV %10; ayrıca gelir/kurumlar vergisi
- Off-season'da kira ile işletme ZARAR yazabilir — yıllık ortalamayı peak sezon taşır
'Apart daire açsam ayda ne kazanırım?' sorusunun dürüst cevabı tek bir sayı değil — bir tablo. Çünkü kâr; kaça döşediğine, kaça sattığına (ADR), kaç gece dolu olduğuna (doluluk) ve mülkün senin mi kiralık mı olduğuna göre ikiye üçe katlanır ya da eksiye döner. Bu rehber, tek daireden başlayıp kurulum maliyeti, aylık gider, gelir, net kâr ve geri dönüş süresini gerçek 2026 rakamlarıyla adım adım hesaplıyor.
Örnek işletmemiz: Antalya/İstanbul'da orta segment bir 1+1 apart daire, Booking ve Airbnb'de listeli, tek panelden yönetiliyor. ADR (ortalama gece fiyatı) ₺2.500, yıllık ortalama doluluk %65 civarı. Tüm sayıları bu daire üzerinden işleyeceğiz; sonunda kendi rakamlarını koyabileceğin bir şablon çıkacak.
Kurulum Maliyeti: Daire Başı Kalemler
Kurulum, bir kereye mahsus döşeme yatırımı — yani cebinden ilk çıkan para. En büyük kalem her zaman mobilya + beyaz eşya. Bir daireyi 'günlük kiralık standardında' teslim etmek, oturduğun evi döşemekten farklıdır: her şey dayanıklı, temizlenebilir ve fotojenik olmalı. Tipik 2026 aralıkları:
| Kalem | Alt uç (₺) | Üst uç (₺) | Örnek (orta) |
|---|---|---|---|
| Mobilya + beyaz eşya | 150.000 | 350.000 | 250.000 |
| Tekstil / nevresim / havlu | 15.000 | 30.000 | 22.000 |
| Mutfak eşyası + küçük ekipman | 20.000 | 40.000 | 30.000 |
| Dekor / aksesuar / aydınlatma | 10.000 | 40.000 | 25.000 |
| Profesyonel ilan fotoğrafı | 2.000 | 5.000 | 3.500 |
| İlk amenity + temizlik stoğu | 3.000 | 6.000 | 5.000 |
| TOPLAM | ~200.000 | ~470.000 | ~335.500 |
Maliyeti asıl belirleyen konfor değil, dayanıklılık ve görsel. Pahalı koltuk almak yerine iyi ışık, düzgün dekor ve tertemiz nevresime yatırım yapmak doluluğu daha çok artırır. Profesyonel fotoğraf ₺2.000-5.000 gibi küçük bir kalem ama ilan tıklanma oranını doğrudan etkiler — burada kısmak yanlış ekonomi.
Aylık Sabit ve Değişken Giderler
Sabit giderler (doluluktan bağımsız)
Daire boş da olsa dolu da olsa her ay ödediğin kalemler. Kendi mülkünde kira yok; ama arbitrage modelinde en büyük gider budur (aşağıda ayrı işleyeceğiz).
- Aidat (site/apart): aylık ₺750-1.500
- Elektrik + su + doğalgaz: aylık ₺1.500-4.000 (yazın klima, kışın ısınma ile artar)
- İnternet (fiber): aylık ₺400-600
- Yönetim yazılımı / PMS aboneliği: aylık ₺500-1.000
- Muhasebeci: aylık ₺1.500-3.000
- Uzun dönem kira (SADECE arbitrage): aylık ₺15.000-25.000
Değişken giderler (her konaklamayla artar)
Bunlar misafir sayısına ve dolayısıyla doluluğa göre değişir. Günlük kiralıkta en kritik operasyonel kalem temizlik ve çamaşır — her çıkışta tekrarlanır.
- Temizlik: çıkış başına ₺400-800 (bölgeye ve daire boyutuna göre)
- Çamaşır / nevresim yıkama: çıkış başına ₺100-200 (dış çamaşırhane)
- Amenity + sarf malzeme: misafir grubu başına ₺100-150 (şampuan, kahve, su, tuvalet kağıdı)
- OTA komisyonu: Booking %15-17, Airbnb host %3 + misafir ~%14
- Kart / POS komisyonu: ödeme tutarının ~%1-2'si
Gelir Nasıl Hesaplanır? (ADR × Doluluk × 30)
Günlük kiralıkta aylık brüt gelir tek bir formülden çıkar: ortalama gece fiyatını, dolu gece sayısıyla çarparsın. Dolu gece sayısı da doluluk oranı × ay günü kadardır. Bu üç sayıyı doğru tahmin edebilirsen gelirin tamamını öngörebilirsin.
İşlenmiş Örnek: 1 Dairenin Aylık Kâr-Zarar Tablosu
Şimdi ₺48.750 brüt gelirden başlayıp tüm giderleri tek tek düşelim. Aşağıdaki tablo kendi mülkün senaryosu (kira yok) — ADR ₺2.500 ve %65 dolulukta tipik bir işletme ayını gösterir. Ortalama konaklama 3 gece varsayıldı: 19,5 gece ÷ 3 ≈ 6-7 çıkış, dolayısıyla 6-7 temizlik döngüsü.
| Kalem | Tutar (₺) | Not |
|---|---|---|
| Brüt konaklama geliri | +48.750 | 19,5 gece × ₺2.500 ADR |
| OTA komisyonu (efektif %12) | −5.850 | Rez. ~%75'i Booking/Airbnb |
| Kart / POS komisyonu | −500 | ~%1 blended |
| Temizlik (6-7 çıkış) | −3.600 | ₺550 / çıkış |
| Çamaşır / nevresim yıkama | −1.000 | dış çamaşırhane |
| Amenity + sarf malzeme | −800 | misafir grubu başına |
| Konaklama vergisi (%2) | −975 | konaklama bedeli üzerinden |
| Aidat | −1.000 | site / apart aidatı |
| Elektrik + su + doğalgaz | −2.500 | ortalama; yazın artar |
| İnternet | −500 | fiber |
| Yönetim yazılımı (PMS) | −750 | abonelik |
| NET KÂR (kendi mülkün) | +31.275 | ~%64 net marj |
Dikkat çeken şey: en büyük gider kira değil (çünkü kendi mülkün), en büyük gider OTA komisyonu (₺5.850) ve temizlik (₺3.600). Yani günlük kiralıkta kârı iki şey belirler: komisyonu düşürmek (direkt rezervasyon) ve temizlik operasyonunu verimli kurmak. Bu iki kalemi kontrol edebilirsen %64 net marj gerçekçidir.
Geri Dönüş (Payback): Kaç Ayda Amorti Eder?
Geri dönüş (payback) = döşeme yatırımı ÷ aylık net kâr. Örneğimizde: ₺335.000 döşeme ÷ ₺31.275 net kâr = 10,7 ay, yani yaklaşık 11 ay. Ama bu, her ay %65 dolulukla geçen ideal bir senaryo. Gerçekte ilk 2-3 ay yorumsuzken doluluk düşük olur ve off-season aylar ortalamayı çeker; sezon dalgalanmasını hesaba katınca gerçekçi geri dönüş 12-16 ay bandındadır.
Kendi Mülkün mü, Kiralayıp İşletmek mi? (Rental Arbitrage)
İki temel model var. Birincisi kendi mülkünü işletmek: kira gideri yok, kâr yüksek ama önce daireyi almak için ₺3-5 milyon sermaye bağlıyorsun. İkincisi rental arbitrage: daireyi uzun dönem kiralayıp (aylık ₺15.000-25.000) günlük kiralık olarak işletmek — mülk almıyorsun, sadece döşüyorsun. Aynı ₺48.750 gelir, aynı işletme gideri, ama üstüne uzun dönem kira biniyor.
| Kendi mülkün | Kira ile (arbitrage) | |
|---|---|---|
| Aylık brüt gelir | ₺48.750 | ₺48.750 |
| İşletme gideri | −₺17.475 | −₺17.475 |
| Uzun dönem kira | — | −₺18.000 |
| Aylık net kâr | ₺31.275 | ₺13.275 |
| Net kâr marjı | ~%64 | ~%27 |
| Başlangıç sermayesi | Mülk (₺3-5M) + ₺335.000 döşeme | ₺335.000 döşeme + ~₺36.000 depozito |
| Döşeme geri dönüşü | ~11 ay | ~28 ay |
| Yatırılan nakde yıllık getiri | ~%9 (+ mülk değer artışı) | ~%43 (mülk yok) |
Tabloyu yanlış okuma: kendi mülkünde aylık kâr iki katından fazla (₺31.275 vs ₺13.275) diye arbitrage kötü değil. Kendi mülkünde ~₺4 milyonluk daire + döşeme bağlarsın, yıllık nakit getirin ~%9 (üstüne mülk değerlenir). Arbitrage'da sadece ~₺370.000 (döşeme + depozito) bağlarsın, yıllık ₺159.300 net → nakit getirisi ~%43. Sermayen kısıtlıysa ve birden çok daireyi hızlı ölçeklemek istiyorsan arbitrage; uzun vadeli varlık ve düşük risk istiyorsan kendi mülkün mantıklı. Not: arbitrage için mülk sahibinden yazılı 'günlük kiralık izni' almadan başlama — aksi halde tahliye riski var.
Sezon Etkisi: Yıllık Ortalama Neden Farklı?
Yukarıdaki ₺48.750'lik ay havadan gelmedi — %65 doluluk yıllık ortalamaya yakın ama aylar arasında uçurum var. Antalya tipi bir destinasyonda peak (Haziran-Eylül) ile off-season (Kasım-Mart) arasında hem doluluk hem ADR neredeyse ikiye katlanır. Tek bir peak ayına bakıp 12 ile çarparsan gelirini %40 fazla tahmin edersin.
| Dönem | Aylar | Doluluk | ADR (₺) | Aylık brüt (₺) |
|---|---|---|---|---|
| Peak | Haz-Eyl | %85 | 3.200 | ~81.600 |
| Shoulder | Nis, May, Eki | %60 | 2.400 | ~43.200 |
| Off-season | Kas-Mar | %32 | 1.800 | ~17.280 |
| Yıllık ortalama | 12 ay | ~%57 | ~2.480 | ~45.200 |
Sonuç: planını yaparken tek bir peak ayına bakıp yıla çarpma — mutlaka blended (harmanlanmış) yıllık ortalamayı kullan. Off-season'ı doldurmak için uzun konaklama indirimi ve aylık kiralama (dijital göçebe / iş amaçlı) stratejisi işe yarar; boş bir kış ayını yarı fiyatına da olsa doldurmak, boş bırakmaktan iyidir çünkü sabit giderler zaten işliyor.
Vergiler: Konaklama Vergisi ve KDV
Günlük kiralıkta iki tüketim vergisi var. Konaklama vergisi 2023'ten bu yana %2 (konaklama bedeli üzerinden, KDV hariç matrah) ve misafirden alınıp beyan edilir. Konaklama hizmetinde KDV ise %10. Örnek ayda konaklama vergisi ~₺975 (tablodaki gider satırı); detaylı matrah ve beyan için Konaklama Vergisi Hesaplama rehberimize bak.
Bunların üstüne bir de kazanç vergisi var: şahıs olarak işletiyorsan gelir vergisi (artan oranlı), şirketse kurumlar vergisi. Ayrıca her konaklama için fatura / e-Arşiv düzenlemen yasal zorunluluk. Muhasebeci ücretini (aylık ₺1.500-3.000) sabit giderlerine eklemeyi unutma — tek daireli işletmede bu, birim kârı en çok eriten gizli kalemlerden biridir.
Gizli Maliyetler ve Boş Dönem Riski
Örnek tablolar 'iyi işleyen bir ayı' gösterir; gerçekte kârı aşağı çeken kalemler var ve bunlar ilk iş planlarında hep atlanır. Bu maliyetleri baştan bütçelemezsen, 'aylık ₺31.000 kâr' beklentin gerçekle çakışır.
- Ramp-up: İlk 2-3 ay yorum biriktirene kadar doluluk %30-40'ta kalır — planına 'yarı gelirli' açılış dönemi yaz
- Amortisman: Mobilya/beyaz eşya 3-5 yılda yenilenir; yıllık ~%15-20 yıpranma payı ayır
- Beklenmedik arıza: Kombi, klima, buzdolabı tek seferde ₺2.000-15.000
- Görünürlük reklamı: Booking Sponsored/Genius ekstra %5-10 komisyon demektir
- Boş dönem: Kira ile işletmede off-season ay ₺11.000'e kadar zarar yazabilir
Açılış Öncesi Maliyet Kontrol Listesi
- Döşeme bütçesi belirlendi + %15 beklenmedik tamponu eklendi
- Turizm amaçlı kiralama izin belgesi başvurusu yapıldı
- Profesyonel ilan fotoğrafı çekimi planlandı (₺2.000-5.000)
- Booking + Airbnb hesapları açıldı, iCal sync kuruldu
- Yönetim yazılımı (PMS) aboneliği seçildi
- Temizlik ekibi / çıkış başı anlaşma yapıldı (₺400-800)
- Amenity ve sarf ilk stoğu alındı
- Vergi mükellefiyeti + muhasebeci ayarlandı
- Ev + sorumluluk sigortası yaptırıldı
- Acil bakım fonu ayrıldı (₺15.000-25.000)
Kaç Daireden Sonra Kârlı Olur?
Sık sorulan 'kaç daireden sonra kârlı olur?' sorusunun cevabı aslında daire sayısı değil, doluluk. Tek daire bile %55+ yıllık dolulukta kâr eder. Ama sabit giderler (yazılım aboneliği, muhasebeci, fotoğrafçı, kendi zamanın) tek daireye bölününce birim kâr düşer. 3-5 daireye çıktığında temizlik ekibini sabitler, amenity'yi toptan alır, hepsini tek panelden yönetirsin — birim işletme maliyeti ~%10-15 iner ve asıl ölçek kârı burada başlar. 8-10 daireden sonra bu artık 'yan gelir' değil, tam zamanlı bir operasyondur.
Sıkça Sorulan Sorular
Apart daire ayda ne kadar kazandırır?
+
ADR ₺2.500 ve %65 dolulukta bir daire aylık ~₺48.750 brüt, giderler düşünce kendi mülkünde ~₺31.000 net kâr üretir. Kira ile işletiyorsan (arbitrage) net ~₺13.000'e iner. Bu rakam sezona göre değişir: peak ayda ₺60.000+ brüt, off-season'da ₺17.000'e kadar düşebilir.
Bir daireyi döşemek ne kadar maliyet?
+
2026'da 1+1/2+1 bir daire için tipik döşeme ₺200.000-470.000 arası; orta segment ~₺335.000. En büyük kalem mobilya + beyaz eşya (₺150.000-350.000). Buna profesyonel ilan fotoğrafı (₺2.000-5.000) ve ilk amenity stoğunu da ekle.
Yatırım kaç ayda kendini amorti eder?
+
Kendi mülkünde, ADR ₺2.500 ve %65 dolulukta döşeme yatırımı (~₺335.000) yaklaşık 11 ayda geri döner. Sezon dalgalanması ve ilk ayların ramp-up'ı hesaba katılınca gerçekçi aralık 12-16 aydır. Kira ile işletmede döşeme geri dönüşü ~28 aya çıkar ama bağlanan sermaye çok daha azdır.
Kaç daireden sonra kârlı olur?
+
Tek daire de kârlıdır ama sabit giderler (yazılım, muhasebe, fotoğrafçı) dağılmadığı için birim kâr düşüktür. 3-5 daireden sonra temizlik ekibi, ortak amenity alımı ve tek panelden yönetim ölçek ekonomisi yaratır; birim işletme maliyeti ~%10-15 düşer. Asıl kârlılık eşiği daire sayısında değil, %55+ yıllık dolulukta başlar.
Günlük kiralıkta hangi vergiler var?
+
Konaklama vergisi %2 (2023'ten bu yana) ve konaklama hizmetinde KDV %10 uygulanır. Ayrıca elde ettiğin gelir üzerinden gelir vergisi (şahıs) veya kurumlar vergisi (şirket) ödersin ve her konaklama için fatura/e-Arşiv düzenlemen gerekir. Konaklama vergisinin matrahı ve hesabı için ayrı rehberimize bakabilirsin.
Gelir ve kârını gerçek zamanlı gör
Doluluk, ADR, RevPAR ve net kâr — HotelPilot panelinde anlık. 7 gün ücretsiz dene.